乐鱼官网在2011年曾經總結過“對長沙物流園區發展現狀和趨勢的思考”，如今長沙物流市場發生了很大變化，長沙主城區物流園區布局也隨著城市化進程加速完成退二進三步伐。這些年來長沙物流市場呈現哪些趨勢，又有哪些特點，長株潭城市群一體化發展格局下還有哪些投資機會？

一、長沙物流市場近年來發展曆程

●  2013年以前：以商貿交易型物流園為主體，高標倉項目極少

2013年以前長沙市物流園區以商貿交易型物流園為主，倉儲供地偏向商貿批發市場用地，單純用於高標倉的項目極少。這個階段主要滿足商貿批發市場商戶及經銷商的倉儲需求，倉儲設施以民房改建、臨建等簡易倉庫為主，圍繞在高橋、馬王堆、紅星井灣子等批發市場群周邊。當時長沙最大的公路零擔貨運市場為依托高橋大市場形成的高橋零擔貨運中心，集聚了約1000餘家物流企業，占據全省近40%零擔物流業務。隨著長沙城區擴大，貨運車輛的頻繁進出嚴重影響了周邊交通，各貨運公司占據人行道經營，不遵守交通規則也比較嚴重。長沙物流業急需提檔升級，為整個城市和產業發展提供有力保障。

●  2013-2015年：出台鼓勵政策促進物流業發展，政府擴大物流用地規模

隨著電商快遞等新型物流業態的快速發展，電商快遞巨頭也迫切需要在除了武漢市場以外的長沙進行分撥中心的布局，對高標倉設施需求迫切。政府也意識到物流基礎設施的重要性，擴大物流用地供應規模。2014年長沙市政府下發《關於加快現代物產業發展有關事項的通知》，每年財政安排5,000萬元補貼，“加快物流標準倉儲設施的建設”。一係列措施為長沙現代物流業發展提供了政策紅利。2014年，蘇寧拿地建設芙蓉物流園、普洛斯拿地建設瀏陽物流園及金霞物流園、豐樹拿下高新區項目，物流地產商正式進入長沙市場。

●  2015-2018年：政府堅決拆除違建，加快物流用地集中供應

2015年，長沙市啟動最大規模的違建拆除工作，中心城區實施違法建築“一年內基本拆除、兩年內基本清零”的舉措，鴨子鋪、黎托大量違建的倉儲區被拆除，根據政府估計體量達到1000多萬㎡，相關路段實施交通限行和限高導致城內區的車輛進出不便。這些舉措迫使城內物流園區往外搬遷，提振了對高標倉的需求，並帶來高標倉庫租金的上漲。

拆違的同時，長沙市政府增大物流倉儲用地集中供應，2016-2018年，物流地產商、電商平台及快遞企業紛紛拿地自建高標準倉儲設施，形成望城經開區、金霞片區、長沙經開區、高新區、空港片區、雨花電商產業園等六大集中布局區域。

●  2018~至今：高標倉大量集中供應帶來市場量價滯漲，自用型高標倉建設明顯加快

2018年物流地產商所建倉庫紛紛開園，長沙市整體高標倉市場供應量超過百萬平米規模。2017-2019年，物流巨頭開始戰略布局於長沙——京東、蘇寧、國美等電商平台拿地自建物流中心，中通、圓通、韻達、順豐等快遞企業也拿地自建轉運中心，自用型高標庫建設速度加快。
根據乐鱼官网市場調研，隨著物流地產商項目及物流企業項目陸續建成，長沙市區未來兩年已建成及在建高標倉總規模將超過300萬㎡。

二、長沙目前物流市場格局

從物流園區分布看，長沙北部區域望城經開區、金霞經開區，東部區域長沙縣、空港、、黃江公路沿線以及南部暮雲片區為物流園區集中布局區域。

從物流園區類型看，長沙公路零擔型物流園區經過搬遷，北上和東進趨勢明顯，尤其是以東進為主要發展方向，已經形成了北部弘廣物流園片區及東部黃江大道沿線兩個集中區域；大型商貿物流園區也由長沙市區向外轉移，望城經開區、金霞經開區、黃江公路沿線及湘潭嶽塘區已建成或規劃建設大型商貿物流園；現代高標倉儲型物流園發展最快，普洛斯、萬科、豐樹、深國際等物流地產商2013年後進入長沙，項目相繼投入使用，市場已建成高標倉規模達140萬㎡，形成望城經開區、金霞經開區、空港、長沙經開區、高新區五大高標倉集中區域。

其中電商企業如蘇寧、京東、國美、唯品會等主要聚集在望城經開區，主要是因為望城相對拿地成本低廉，且土地供給相對寬鬆；長沙經開及空港區域為快遞快運聚集地，聚集了順豐、圓通、郵政、百世、德邦，因為距離京港澳高速、繞城高速、長瀏高速及機場高速近，交通便捷，且靠近城區。此區域尚有大量的廠房式倉儲設施，滿足商貿經銷商、汽配行業、三方物流的需求，為長沙普通倉庫集中區；零擔專線企業聚集在瀏陽河以東的黃江公路沿線。

三、長株潭城市群一體化格局下的發展趨勢

隨著長株潭一體化持續推進，區域物流一體化發展也同步推進，三市將共建國家物流樞紐。2018年10月20日，長株潭城市群一體化發展首屆聯席會在長沙召開，在會上審議並簽署的《長株潭城市群一體化發展行動計劃(2018—2019)》，其中明確“啟動全國區域性物流樞紐工程建設，加強三市物流資源共享對接，爭取2019年度納入國家物流樞紐規劃”。2019年4月20日，聯席會議再次召開，三市簽署《長株潭城市群共建國家物流樞紐合作框架協議》，長株潭三市將充分挖掘各自交通區位優勢和產業優勢，優化物流網絡，形成三市間銜接有效、往返互動的雙向流通網絡，合建國家物流樞紐。

在區域經濟一體化發展的背景下，長株潭聯合建設國家物流樞紐將打破行政邊界，從區域融合發展角度出發，合理布局物流設施，優化物流網絡，是促進區域融合的切實抓手，培育經濟增長和產業升級的新動能。

●  長株潭作為湖南省的經濟增長核心，發展潛力持續向好

隨著長株潭一體化進程加速、圍繞主導產業鏈正在打造優勢產業集群、三市人口持續增長、電子商務的發展和消費方式的衍變，高品質的區域集運分撥需求日益增加。長沙作為省會城市，未來將深化改革，引導產業轉型升級，推動城市發展及人口聚集，持續推進城市化進程。在這一過程中，也將推動長沙市高標準倉儲物流需求向外遷移，為株洲、湘潭承接長沙外溢需求創造條件。

●  長沙物流用地拿地成本高且土地供應收緊，土地獲取向株洲、湘潭拓展

長沙市一手物流用地掛牌價格普遍在46萬/畝以上，雨花區掛牌價格高達78萬/畝，拿地成本高。
2019年長沙市政府物流用地供應收緊趨勢明顯，政府對項目投資額及稅收貢獻都有硬性要求，以期提高項目產出效益，拿地難度倍增。
綜合拿地成本及拿地難度，部分物流地產商或需要自建的物流企業考慮拿地成本因素，開始向周邊株洲、湘潭地區拓展。例如，豐樹簽約湘潭九華新區及株洲新馬工業園兩個項目；雲龍示範區吸引普洛斯、綠地等企業；凱依克、步步高、怡亞通選擇湘潭自建物流中心。

●  長沙倉儲市場短期內供大於求，長期將向長株潭融城區域轉移

由於2016年-2018年長沙集中為物流地產商、快遞企業及電商平台供應土地，2019-2021年市場迎來供應高峰，長株潭區域高標倉供應規模315萬㎡。電商、快遞等網絡型企業自建物業，短期內對高標倉需求造成衝擊，去化周期長。

但從長期發展趨勢看，隨著長沙土地日益緊缺、高標倉價格穩步上升、運營成本提高、區域交通改善，出於成本考量，自帶物流業務以輻射長株潭或湖南省為主的製造業、商貿零售業、三方物流、電商企業等區域倉配中心需求越來越傾向株洲、湘潭等土地成本相對低廉、操作成本較低區域轉移，以長株潭為核心，服務湖南省，輻射華中區域的備貨倉儲需求逐漸釋放。高標倉的目標客戶群也將由電商、快遞、快運等網絡型物流公司向品牌廠家、總經銷商、零售商及三方物流轉移。如凱依克物流園、步步高雲通物流園、長株潭煙草物流園均為企業自建自用型項目，輻射範圍涵蓋長株潭或湖南省區域。